Kira Hukukunda Güncel Rejim: Tahliye Sebepleri ve Kira Tespit Süreçleri
Türk Borçlar Kanunu’nun "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlığı altında düzenlenen hükümler, taraflar arasındaki dengeyi korumayı amaçlayan emredici kurallar bütünüdür. Özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik hareketlilik, kira hukukunu hem mülk sahipleri hem de kiracılar açısından teknik detayların hayati önem taşıdığı bir disiplin haline getirmiştir. 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında, kira sözleşmelerinin sona ermesi ve kira bedelinin belirlenmesi süreçleri stratejik bir yönetim gerektirmektedir.
Kira Artış Oranlarında Yasal Sınır
Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25’lik sabit artış oranı 1 Temmuz 2024 itibarıyla yürürlükten kalkmış, yerini yeniden kalıcı yasal düzenleme olan TÜFE endeksine bırakmıştır. Güncel hukuk rejiminde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarını geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Bu oran, sözleşme serbestisinin yasal tavanıdır; tarafların bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırması, kiracı aleyhine geçersizlik sonucu doğurmaktadır. Ancak bu sınırın, beş yılı aşkın süreli sözleşmelerde "Kira Tespit Davası" yoluyla aşılabileceği ve bedelin hakim müdahalesiyle piyasa rayiçlerine göre yeniden belirlenebileceği unutulmamalıdır.
Yeni Malikin Tahliye Hakkı
Taşınmazın satılması durumunda, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Hukukumuz, yeni malike belirli şartlar dâhilinde "ihtiyaç nedeniyle tahliye" hakkı tanımıştır. Bu hakkın kullanılabilmesi için malikin, iktisap (satın alma) tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek ihtiyacını bildirmesi yasal bir zorunluluktur. İhtarın süresinde yapılması kaydıyla, satın alma tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Bu süreçteki en hassas nokta, bir aylık ihtar süresinin kaçırılmasıdır; zira bu durumda yeni malik ancak kira sözleşmesinin sonunda genel hükümlere göre dava açma hakkına sahip olmaktadır.
Gereksinim Nedeniyle Tahliye
Kiracının borçlarını düzenli ödemesi, mülk sahibinin tahliye talebinde bulunmasına engel değildir. Kanun; malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacını geçerli bir tahliye sebebi olarak kabul eder. "Almanya’dan oğlum gelecek" şeklinde kalıplaşan bu durumun hukuken karşılık bulması, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun mahkeme huzurunda ispatına bağlıdır. Mahkemeler, malikin mevcut konut durumunu ve ihtiyacın sürekliliğini titizlikle inceler. Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştirildikten sonra taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracı dışında birine kiralanması, mülk sahibi için ciddi tazminat riskleri barındırmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinde İrade Beyanı ve Tarih Unsuru
Tahliye taahhütnameleri, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği tek taraflı irade beyanlarıdır. Bu belgelerde en çok tartışılan husus, tarih kısımlarının boş olarak imzalanmasıdır. Yargıtay’ın yerleşik görüşüne göre, boş kağıda imza atan şahıs, belgenin üzerinin sonradan doldurulmasına rıza göstermiş sayılır. Bu sebeple, sözleşme kurulduktan sonra verilen ve tarihleri sonradan tamamlanan taahhütnameler hukuk dünyasında geçerli kabul edilmektedir. Kiracının bu belgenin geçersizliğini savunabilmesi ancak imzanın ikrah (korkutma) altında alındığını ispatlamasıyla mümkün olup, bu durum ispat yükü açısından oldukça zorlu bir süreci beraberinde getirir.
Hukuki Danışmanlığın Önemi
Kira uyuşmazlıkları, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk süreci, taraflara uzun sürecek yargılama süreçlerine girmeden, esnek ve hızlı çözümler üretme imkânı tanır. Ancak bu masada yapılacak hatalı bir beyan veya eksik düzenlenen bir tutanak, geri dönülemez hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin hazırlanmasından ihtarname süreçlerine, arabuluculuk görüşmelerinden dava takibine kadar olan tüm aşamaların profesyonel bir hukuk disipliniyle yönetilmesi, hem mülkiyet hem de barınma hakkının korunması açısından zaruridir.